Срок на експлоатация на панелните къщи по норматив и в действителност.
За оценка на ликвидността (т.е. реалната възможност за продажба на апартамента и сумата, която може да се получи за него) се ориентират по срока на експлоатация на панелния блок. Според нормативните актове експлоатационният период на панелните пететажни сгради се оценява на половин век, а на девететажните – около 100 години. Но в много случаи тези цифри остават само ориентир за градостроителите. Нека разгледаме какви са реалните и нормативните срокове на експлоатация на основните видове многофамилни сгради.
Срокът на експлоатация на панелните сгради според ГОСТ: препоръка или присъда?
Всяка стока има ограничен срок на годност. Жилищните сгради също имат определен срок на експлоатация. След изтичането му експлоатацията на сградата става небезопасна. Този срок се определя за всеки тип постройки съгласно ГОСТ и съответните СНиП. В посочената таблица можете да видите обобщени данни за основните видове сгради.
В продължение на посочения в документите период сградата (при условие че строителните технологии са спазени) ще запази всички заявени качества. Този срок е препоръка за градостроителите. Въз основа на него се взема решение за сроковете на събаряне или реконструкция на всяка сграда. Но реалният срок на експлоатация може да се окаже както по-дълъг от нормативния, така и по-кратък.
| Фактори, които увеличават срока на нормална експлоатация на сградата | Фактори, които намаляват срока на нормална експлоатация на сградата |
|---|---|
| Строго спазване на строителната технология. | Нарушаване на строителната технология: използване на некачествени материали, ниско качество на работата на строителите. |
| Използване при изграждане на стените на пълногабаритни бетонни панели или на по-качествени материали (тухлена облицовка, шлакоблокове и т.н.). | Използване на тънкостенни панели. Такова решение, характерно за хрушчовката, намалява срока на експлоатация наполовина. Прилагането му е свързано с временния характер на сградите от хрушчовската епоха. |
| Качествено херметизиране на междупанелните шевове на покрива и стените, както и навременната им поддръжка. | Липса на херметичност на покрива, чести течове по шевовете. |
| Своевременно извършване на основен ремонт: подмяна на дограмата, електрическата инсталация, водопроводните и канализационните тръби | Липса на основен ремонт в продължение на дълго време. |
| Липса на големи аварии по инсталациите: спукване на тръби, наводняване на мазето, прегаряне на електрическата инсталация. | Големи аварии: замръзване на отоплителните тръби през зимния период, наводняване на инсталациите. |
Нормативен срок на експлоатация на панелните сгради от 70-те години
Панелните жилищни блокове от 70-те години спадат към епохата на Брежневската програма за жилищно строителство. Към тях спадат серия 90, серия 121 и други, по-слабо разпространени проектни серии. При това в рамките на серията съществуват множество подсерии, като панелен блок от 1974 г. може значително да се различава от сграда от 1979 г. по отношение на разпределението, звукоизолацията, топлоизолацията и комфорта на живеене.
Много от особеностите на тези сгради са разкрити в този полезен видеоклип:
В сравнение с първите („хрушчовски“) серии панелни блокове, „брежневките“ имат няколко предимства:
- подобрено разпределение (просторна кухня, антре, по-високи тавани);
- използване на дебели панели (дебелина – от 0,3 м);
- наличие на сметопровод и асансьор в много от сериите.
Тъй като основата на конструкцията на тези сгради все още е панелната схема, остават два основни недостатъка: невъзможност за преустройство и склонност на междупанелните шевове към загуба на херметичност.
Строителните норми и правилата за експлоатация допускат използването на такива сгради в продължение на 100 години. Ето защо апартаментите в „брежневките“, макар и да са в „бюджетния“ ценови сегмент на вторичния жилищен пазар, запазват висока ликвидност.
Как да се удължи експлоатационният срок на 9-етажен панелен блок?
Въпреки че „животът“ на 9-етажните панелни блокове се оценява от експертите на 50–100 години (в зависимост от серията), тази възраст може значително да бъде удължена чрез навреме извършен основен ремонт. Препоръчителният от нормативите срок за извършване е четвърт век. При това в списъка от дейности трябва да бъдат включени:
- ревизия на носещите конструктивни елементи и, при необходимост, тяхното укрепване;
- подмяна на рамката на покрива и покривните материали;
- преглед на фундамента и прилежащата настилка, при необходимост – отстраняване на пукнатини и укрепване на проблемните места;
- ремонт на електрическата инсталация;
- ремонт на канализационната, водопроводната и отоплителната системи.
За съжаление, поради трудната икономическа обстановка много региони не спазват препоръчителните срокове за извършване на основни ремонти. Закъснение от 5 години е обичайно явление, а за много градове дори основен ремонт, забавен с 15 години, не е нещо необичайно. В други случаи ремонтните кампании сякаш се извършват в срок, но обхватът на дейностите е съкратен.
Навреме и в пълен обем извършеният основен ремонт може значително да удължи експлоатационния живот на панелната сграда. Друг важен фактор е грижливото отношение към сградата от страна на обитателите.
Срок на експлоатация на 5-етажен панелен блок.
Сроковете на експлоатация на 5-етажните жилищни сгради, построени по Хрушчовската програма (1950–1960 г.), са определени от нормативните документи на 50 години. Най-простите изчисления показват, че за най-ранните от тях този срок вече е изтекъл, а блоковете от 60-те години са в последните си години на експлоатация. Когато изтече „срокът на годност“ на сградата, групата експерти, определена от общината, трябва да оцени състоянието на сградата.
Въз основа на тази оценка, както и на плана за развитие на града и на наличието на средства в градския бюджет, се взема едно от двете решения:
- Провеждане на основен ремонт. Такова решение се взема по отношение на сградите, чието състояние като цяло не буди забележки.
- Събаряне на овехтяла сграда. В този случай на жителите се предоставят апартаменти със същата площ в нови сгради, а сградата се събаря след изселването.
В големите градове един от важните фактори при вземането на решение е нарастващата цена на земята под сградата. Често събарянето на стара пететажна сграда и изграждането на нова 16-етажна сграда на нейно място е много по-целесъобразно от извършването на основен ремонт.
Ако пететажната сграда е построена по времето на Брежнев (или дори по-късно), нейният нормативен срок на експлоатация се оценява на един век. В този случай към 2020 г. експлоатацията на сградата протича в нормален режим.
Надяваме се, че нашата статия Ви помогна да разберете от какво зависи срокът на експлоатация на интересуващата Ви сграда и какви са перспективите за нейното събаряне или реконструкция.